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Mineralrechte | Oil & Gas Lease und Royalty Information

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Autor: Laura McKinney
Erstelldatum: 7 April 2021
Aktualisierungsdatum: 1 Juli 2024
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Mineralrechte | Oil & Gas Lease und Royalty Information - Geologie
Mineralrechte | Oil & Gas Lease und Royalty Information - Geologie

Inhalt


"Mineralrechte" berechtigen eine Person oder Organisation, die Gesteine, Mineralien, Öl und Gas, die sich an oder unter der Oberfläche eines Landstrichs befinden, zu erforschen und zu fördern. Der Inhaber von Mineralrechten kann diese einzeln oder vollständig verkaufen, leasen, verschenken oder anderen überlassen. Zum Beispiel ist es möglich, Rechte an allen Mineralgütern unter einer Liegenschaft zu verkaufen oder zu leasen und Rechte an der Oberfläche zu behalten. Es ist auch möglich, die Rechte an eine bestimmte Gesteinseinheit (wie die Pittsburgh Coal Seam) zu verkaufen oder die Rechte an eine bestimmte Mineralware (wie Kalkstein) zu verkaufen.

Gebühr Einfach - Vollständiger Besitz

In den meisten Ländern der Welt gehören alle Bodenschätze der Regierung. Dies schließt alle wertvollen Gesteine, Mineralien, Öl und Gas ein, die auf oder in der Erde gefunden werden. Organisationen oder Einzelpersonen in diesen Ländern können keine Mineralien legal fördern und verkaufen, ohne zuvor eine Genehmigung der Regierung einzuholen.


In den Vereinigten Staaten und einigen anderen Ländern wurde das Eigentum an Bodenschätzen ursprünglich Personen oder Organisationen übertragen, denen die Oberfläche gehörte. Diese Grundstückseigentümer hatten sowohl "Oberflächenrechte" als auch "Mineralrechte". Dieser vollständige Privatbesitz wird als "gebührenpflichtiger einfacher Nachlass" bezeichnet.

Gebühr einfach ist die grundlegendste Art des Eigentums. Der Eigentümer kontrolliert die Oberfläche, den Untergrund und die Luft über einem Grundstück. Der Eigentümer hat auch die Freiheit, diese Rechte einzeln oder vollständig an Dritte zu verkaufen, zu leasen, zu verschenken oder zu vererben.


Wenn wir in die Zeit vor dem Bohren und Bergbau zurückgehen, waren Immobilientransaktionen kostengünstige einfache Überweisungen. Sobald jedoch eine kommerzielle Mineralproduktion möglich wurde, wurde die Art und Weise, in der die Menschen Eigentum besitzen, viel komplexer. Heutzutage haben die Pachtverträge, Verkäufe, Geschenke und Vermächtnisse der Vergangenheit eine Landschaft geschaffen, in der mehrere Personen oder Unternehmen teilweise Eigentümer oder Rechte an vielen Immobilienparzellen sind.


Die meisten Staaten haben Gesetze, die die Übertragung von Mineralrechten von einem Eigentümer auf einen anderen regeln. Sie haben auch Gesetze, die Bergbau- und Bohraktivitäten regeln. Diese Gesetze variieren von Staat zu Staat. Wenn Sie eine Mineralrechte-Transaktion in Betracht ziehen oder Bedenken hinsichtlich der Mineralgewinnung in der Nähe Ihres Grundstücks haben, ist es wichtig, die Gesetze Ihres Staates zu verstehen. Wenn Sie diese Gesetze nicht verstehen, sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen, der Ihnen erklären kann, wie sie auf Ihre Situation zutreffen.



Tagebau: In dieser Tagebaugrube werden große Minenwagen mit Kohle beladen. Hier werden zwei dicke Kohleflöze entfernt. Beim Tagebau werden alle Ablagerungen (Gestein und Erde über dem Kohleflöz) entfernt, die Kohle entfernt, die Ablagerungen ersetzt und das Land neu bepflanzt. Der Tagebau stört das Land völlig und schafft eine neue Landschaft. Dies ist möglich, wenn sich Kohleflöze in der Nähe der Oberfläche befinden. Abhängig von der Kohlequalität und anderen Faktoren können pro Fuß Kohle etwa drei Meter Abraum entfernt werden. Bildcopyright iStockphoto / Rob Belknap.

Oberflächenrechte vs. Mineralrechte

"Ich bezahle dir 100.000 Dollar für die Kohle unter deinem Grundstück!" Diese Art von Transaktion ist schon oft vorgekommen. Der kostenpflichtige einfache Eigentümer hat möglicherweise nicht das Interesse oder die Fähigkeit, die Kohle unter seinem Grundstück zu fördern, aber ein Kohleunternehmen.

Bei dieser Art von Transaktion möchte der Eigentümer die Kohle verkaufen, aber den Besitz und die Kontrolle über die Oberfläche behalten. Das Kohleunternehmen will die Kohle fördern, aber keinen zusätzlichen Preis für den Erwerb der Gebäude und der Oberfläche zahlen. So wird eine Vereinbarung getroffen, um das Eigentum zu teilen. Der ursprüngliche Eigentümer behält die Gebäude und Rechte an der Oberfläche, und das Kohleunternehmen erwirbt Rechte an der Kohle. Die Transaktion kann alle Mineralrohstoffe (bekannt oder unbekannt) umfassen, die unter dem Grundstück vorhanden sind, oder die Transaktion kann auf einen bestimmten Mineralrohstoff (wie "alle Kohle") oder sogar eine bestimmte Gesteinseinheit (wie "Pittsburgh") beschränkt sein Kohle").

Untertage-Kohlebergwerk: Wenn die Kohle zu tief ist, um an die Oberfläche der Mine zu gelangen, wird ein Bergbauunternehmen eine unterirdische Mine bauen. Sie können in das Kohleflöz tunneln oder einen großen Schacht bis in den Abbau bohren. Diese Schächte sind groß genug, um Bergbaumaschinen und Arbeiter in die Mine zu befördern und Kohle zu entfernen. Zusätzliche Schächte müssen gebaut werden, um die Mine zu lüften. Der Untertagebau kann die Oberfläche beschädigen, da die Räume und Durchgänge im Laufe der Zeit normalerweise durch Einsturz oder Besiedlung geschlossen werden. Manchmal tritt der Schaden auf, wenn Verantwortliche tot sind und die Bergbaugesellschaften nicht mehr existieren. Somit ist niemand zu verklagen. Oder der Vertrag, der die Mineralrechte vermittelte, verlieh dem Bergbauunternehmen Immunität. Bureau of Land Management Image.

Mineralrechte kaufen / verkaufen

Der Kauf / Verkauf eines Kohleflözes ist viel komplexer als der Kauf / Verkauf eines Autos. Wenn Sie ein Auto kaufen, bezahlen Sie es einfach, beantragen eine Eigentumsübertragung bei der Regierung und fahren das Auto nach Hause. Wenn das Auto abgenutzt ist, geht es zum Schrottplatz und das einzige, was bleibt, ist eine Erinnerung. Wenn jedoch Mineralrechte erworben werden, haben der Käufer und alle zukünftigen Mineralrechteinhaber das Recht, die Liegenschaft zu verwerten. Und der Verkäufer und alle zukünftigen Oberflächenbesitzer müssen mit den Konsequenzen leben. Gewöhnlich wird die Mineralgewinnung zu einem späteren Zeitpunkt stattfinden. Bergbauunternehmen planen ihre Ausrüstung und Mitarbeiter oft Jahre im Voraus. Oder die Bergbaugesellschaft kauft das Grundstück als zukünftige "Reserve".

Es ist auch möglich, dass der neue Mineralbesitzer keine Produktionsabsichten hat. Sie kaufen die Immobilie einfach als Investition. Ihr Ziel ist es, die Mineralrechte an ein Bergbauunternehmen zu verkaufen, das die Produktionspflichten übernimmt. Spekulanten, die nicht beabsichtigen, Minen zu fördern, erwerben viele Mineralien. Sie versuchen einfach, "mittlere Männer" zu sein, die wertvolles Eigentum von einzelnen Eigentümern erwerben und diese Eigenschaften zu höheren Preisen an Bergbauunternehmen vermitteln.

(Diese "Spekulantenkäufer" nutzen auch häufig Optionen. Bei einer Optionstransaktion bieten sie dem Immobilieneigentümer heute einen kleinen Geldbetrag für die Option, die Immobilie zu einem bestimmten Preis an oder vor einem bestimmten Datum in der Zukunft zu kaufen.) Der Spekulant Dann wird schnell versucht, jemanden zu finden, der einen noch höheren Preis zahlt und einen erheblichen Gewinn erzielt. Wenn der Spekulant den angegebenen Preis nicht bis zum Ablaufdatum zahlt, behält der Eigentümer die Optionszahlung.)

Wenn ein Unternehmen Mineralienrechte erwirbt, erwirbt es auch das Recht, die Liegenschaft zu betreten und die Ressource zu einem späteren Zeitpunkt zu entfernen. Bei den meisten dieser Transaktionen hat der Oberflächeneigentümer keine Einfluss darauf, wann der Abbau stattfindet, wie er durchgeführt wird und was zur Wiederherstellung des Grundstücks unternommen wird. Die meisten Meinungsverschiedenheiten zwischen Käufern und Verkäufern treten zum Zeitpunkt des Bergbaus auf. Wenn der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt eine Kontrolle wünscht, muss er damit rechnen, was schief gehen könnte, und einen Vertrag abschließen, der seine Wünsche wahrt. Denken Sie daran, dass Ihr Enkel möglicherweise die Eigenschaft besitzt, wenn die Extraktion erfolgt. Sie wurden im Voraus bezahlt, aber er wird mit dem Deal leben.



Schätzung der Kohlenmenge: Wie viele Tonnen Kohle sind dort unten? Dies ist eine ziemlich einfache Berechnung. Ein Hektar ist die grundlegende Maßeinheit für Kohle unter der Erdoberfläche. Ein Morgen Kohle ist ein Morgen Fläche und ein Fuß dick. Es wiegt ungefähr 1800 Tonnen. Die Berechnung der Anzahl Tonnen Kohle unter einer Liegenschaft umfasst zwei Multiplikationen.

1) In dieser Berechnung haben wir eine 120-Morgen-Eigenschaft, die vollständig von einem Kohleflöz mit einer durchschnittlichen Dicke von 6 Fuß unterlegt ist. Multipliziert man die Anzahl der Morgen mit der durchschnittlichen Dicke der Kohle, ergibt sich die Anzahl der Hektar Kohle unterhalb des Grundstücks.

2) Es ist bekannt, dass ein Hektar Kohle etwa 1800 Tonnen wiegt. Wenn wir daher die Anzahl der Hektar Kohle unter dem Grundstück mit 1800 Tonnen / Hektar Fuß multiplizieren, ergibt sich die Anzahl der Tonnen Kohle unter dem Grundstück.

Die in dieser Berechnung ermittelte Tonnenanzahl ist die unten angegebene Gesamttonne. Die Anzahl der Tonnen, die zurückgewonnen werden können, ist viel geringer. Die Wiederfindungsraten für den Tagebau liegen häufig bei etwa 90%. Die Gewinnungsraten für den Untertagebergbau können bis zu 50% betragen, da in der Mine noch Kohlenpfeiler zur Unterstützung des Daches vorhanden sein müssen.

Ein professioneller Geologe oder eine staatliche geologische Untersuchung kann Ihnen möglicherweise dabei helfen, festzustellen, ob unter Ihrem Grundstück Kohleflöze vorhanden sind. Sie können auch schätzen, wie dick diese Nähte sein könnten.

Mineralpachtverträge und Lizenzgebühren

Manchmal möchte ein Bergbauunternehmen keine Liegenschaft kaufen, weil sie sich über Art, Menge oder Qualität der dort vorhandenen Mineralien nicht sicher sind. In diesen Situationen pachtet das Bergbauunternehmen die Mineralrechte oder einen Teil dieser Rechte.

Ein Mietvertrag gibt dem Bergbauunternehmen das Recht, das Grundstück zu betreten, Tests durchzuführen und festzustellen, ob dort geeignete Mineralien vorhanden sind. Um dieses Recht zu erwerben, zahlt die Bergbaugesellschaft dem Eigentümer einen Geldbetrag, wenn der Mietvertrag unterzeichnet wird. Diese Zahlung behält sich das Eigentum des Bergbauunternehmens für einen bestimmten Zeitraum vor. Wenn das Unternehmen geeignete Mineralien findet, kann es zu meinen übergehen. Wenn das Bergbauunternehmen die Produktion nicht vor Ablauf des Mietvertrags aufnimmt, gehen alle Rechte an dem Grundstück und den Mineralien an den Eigentümer zurück.

Bei der Gewinnung von Mineralien aus einem Leasingobjekt wird dem Eigentümer in der Regel ein Teil des Produktionsertrags ausgezahlt. Dieses Geld wird als "Lizenzgebühr" bezeichnet. Die Höhe der Lizenzgebühr ist im Mietvertrag festgelegt. Dies kann eine feste Menge pro Tonne produzierter Mineralien oder ein Prozentsatz des Produktionswerts sein. Andere Begriffe sind ebenfalls möglich.

Bei Abschluss eines Mietvertrages muss der Eigentümer mit allen Aktivitäten rechnen, die der Mieter möglicherweise während der Erkundung der Immobilie unternimmt. Diese Erkundung kann das Bohren von Löchern, das Öffnen von Ausgrabungen oder das Aufbringen von Maschinen und Instrumenten auf das Grundstück umfassen. Zu definieren, was zulässig ist und welche Wiederherstellung erforderlich ist, ist Teil eines guten Leasingvertrags.

Sollten Sie einen Gasvertrag unterzeichnen? (Teil eins): Eine Diskussion der Faktoren, die Landbesitzer berücksichtigen müssen, bevor sie einen Gaspachtvertrag für ihr Grundstück abschließen. Mit Ken Balliet und Dave Messersmith, beide Extension Educators bei Penn State Extension.

Öl- und Gasrechte

Mineralrechte umfassen häufig die Rechte an Öl und Erdgas, die unter einer Liegenschaft existieren. Die Rechte an diesen Waren können an andere verkauft oder vermietet werden. In den meisten Fällen sind Öl- und Gasrechte geleast. Der Mieter ist sich normalerweise nicht sicher, ob Öl oder Gas gefunden wird, weshalb er es im Allgemeinen vorzieht, einen kleinen Betrag für einen Mietvertrag zu zahlen, anstatt einen größeren Betrag für den Kauf zu zahlen. Ein Mietvertrag gibt dem Mieter das Recht, die Immobilie durch Bohren und andere Methoden zu testen. Wenn beim Bohren Öl oder Gas in marktfähiger Menge und Qualität entdeckt wird, kann es direkt aus dem Explorationsbohrloch gefördert werden.

Um den Eigentümer zu einem Mietvertrag zu verleiten, bietet der Mieter in der Regel eine Leasingzahlung an (oft als "Signing Bonus" bezeichnet). Hierbei handelt es sich um eine Vorauszahlung an den Eigentümer, die dem Mieter das Recht einräumt, die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum (in der Regel einige Monate bis einige Jahre) zu erkunden. Wenn der Mieter kein Öl oder Gas exploriert oder exploriert und es nicht findet, läuft der Mietvertrag aus und der Mieter hat keine weiteren Rechte. Wenn der Mieter Öl oder Gas findet und die Produktion aufnimmt, bleiben die Bedingungen des Mietvertrags in der Regel in Kraft, wenn regelmäßig Lizenzgebühren gezahlt werden.

Sollten Sie einen Gasvertrag unterzeichnen? (Teil eins): Eine Diskussion der Faktoren, die Landbesitzer berücksichtigen müssen, bevor sie einen Gaspachtvertrag für ihr Grundstück abschließen. Mit Ken Balliet und Dave Messersmith, beide Extension Educators bei Penn State Extension.

Sollten Sie einen Gasvertrag unterzeichnen? (Zweiter Teil): Eine Diskussion der Faktoren, die Landbesitzer berücksichtigen müssen, bevor sie einen Gaspachtvertrag für ihr Grundstück abschließen. Mit Ken Balliet und Dave Messersmith, beide Extension Educators bei Penn State Extension.

Ein Problem, das auftreten kann, besteht darin, dass der Mieter Öl oder Gas entdeckt, aber keine Möglichkeit hat, es auf den Markt zu bringen. Einige Mietverträge enthalten eine "Wait-on-Pipeline" -Klausel, die die Rechte des Mieters für einen begrenzten oder unbefristeten Zeitraum verlängert.

Die meisten Mietverträge sehen neben einem Unterzeichnungsbonus vor, dass der Mieter dem Eigentümer einen Anteil am Wert des produzierten Öls oder Gases zahlt. Der übliche Prozentsatz der Lizenzgebühren beträgt 12,5 Prozent oder 1/8 des Wertes des Öls oder Gases am Bohrlochkopf. Einige Staaten haben Gesetze, die verlangen, dass dem Eigentümer eine Mindestgebühr gezahlt wird (oft 12,5 Prozent). Eigentümer, die über äußerst wünschenswerte Eigenschaften und hochentwickelte Verhandlungsfähigkeiten verfügen, können jedoch manchmal 15 Prozent, 20 Prozent, 25 Prozent oder mehr erhalten. Bei der Förderung von Öl oder Erdgas können die Lizenzgebühren die als Signing Bonus gezahlten Beträge erheblich übersteigen. (Royalty Estimation Tool für trockenes Erdgas.)

Sollten Sie einen Gasvertrag unterzeichnen? (Zweiter Teil): Eine Diskussion der Faktoren, die Landbesitzer berücksichtigen müssen, bevor sie einen Gaspachtvertrag für ihr Grundstück abschließen. Mit Ken Balliet und Dave Messersmith, beide Extension Educators bei Penn State Extension.

Stratigraphische Säule: Der Marcellus-Schiefer ist das Ziel vieler Gasbohrungen in Pennsylvania. In einigen Teilen des Staates befindet es sich unmittelbar über dem Onondaga-Kalkstein. Der Utica Shale befindet sich unterhalb des Onondaga. Hier ist ein Zitat aus der Website des Pennsylvania Department of Environmental Protection, das die Bedeutung erklärt:

"Ihr Öl oder Gas könnte aus einem Bohrloch außerhalb Ihrer Grundstücksgrenzen gefördert oder gewonnen werden. Tatsächlich besteht Ihr einziger Schutz darin, dass Ihr Öl- oder Gaseigentum dem Öl- und Gasschutzgesetz, 58 PS § 401.1 ff. Unterliegt. Wenn Das auf Ihrem Grundstück befindliche Gas könnte daher in einen vom Commonwealth auf Veranlassung eines Herstellers in einem benachbarten Gebiet erlassenen Sammel- oder Zusammenlegungsbefehl einbezogen werden, der Ihnen dann eine Produktionsgebühr auf der Grundlage Ihres anteiligen Anteils an der Produktionsgebühr zahlen müsste Die Förderung aus dem Bohrloch hängt davon ab, wie viel von Ihrem Gebiet zum Bohrlochpool beigetragen hat. Dieses Gesetz gilt für Öl- oder Gasbohrlöcher, die den Horizont von Onondaga durchdringen und mehr als 800 Meter tief sind. "

Bild von: Robert Milici und Christopher Swezey, 2006, Bewertung der Öl- und Gasvorkommen im Appalachen-Becken: Devonschiefer - Gesamtes Erdölsystem des mittleren und oberen Paläozoikums. Open-File Report Series 2006-1237. United States Geological Survey. Vollständige Stratigraphie für andere Bereiche anzeigen.

Oil and Gas Unitization und Pooling

Unter der Oberfläche können sich Öl und Gas durch das Gestein bewegen. Sie können durch winzige Porenräume wandern - zum Beispiel zwischen den Sandkörnern in Sandstein oder durch die winzigen Öffnungen, die durch Brüche entstehen. Diese Mobilität ermöglicht es einem Brunnen, Öl oder Gas aus angrenzenden Gebieten abzuleiten. Ein in Ihrem Land gebohrter Brunnen könnte also Gas aus einem Nachbarland ablassen, wenn der Brunnen ausreichend nahe an der Grundstücksgrenze gebohrt wird.

Einige Staaten haben die Fähigkeit von Öl und Gas erkannt, unterirdisch Eigentumsgrenzen zu überschreiten. Diese Staaten haben Vorschriften erlassen, die die gerechte Aufteilung der Öl- und Gasgebühren regeln. In diesen Staaten müssen Bohrunternehmen im Allgemeinen festlegen, wie die Lizenzgebühren für Öl und Gas auf die benachbarten Grundstückseigentümer aufgeteilt werden, wenn eine Bohrgenehmigung eingereicht wird. Die vorgeschlagene Aufteilung der Lizenzgebühren basiert auf dem, was über die Geometrie des Öl- oder Gasspeichers im Vergleich zur Geometrie des Eigentums an der Oberfläche bekannt ist. Dieser Vorgang wird als "Einheitlichkeit" bezeichnet.

Einige Staaten haben keine Regeln für die Vereinheitlichung der Öl- und Gasgebühren. Andere Staaten haben sie aber nur für Brunnen, die aus bestimmten Gebieten oder aus bestimmten Tiefen fördern. Diese Regeln können eine wichtige Rolle in einer Leasing- oder Ressourcenentwicklungsstrategie spielen. Einige Leute erzählen Geschichten von Landmännern, die sagen: "Vermiete mir jetzt, oder wir bohren das Land deines Nachbarn und lassen dein Benzin ab, ohne dir einen Cent zu zahlen." In einigen Situationen kann dies durch das Fehlen staatlicher Vorschriften geschehen. Wenn Sie bezüglich der Vermietung Ihrer Mineralrechte kontaktiert werden, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden, um zu beraten, wie die Gesetze Ihres Staates auf Ihr Eigentum angewendet werden.

(Hinweis: In Pennsylvania ändern sich die Regeln für die gemeinsame Nutzung von Erdgas in bestimmten Tiefen unter der Oberfläche und an bestimmten Positionen in der stratigraphischen Spalte. Weitere Informationen finden Sie im Abschnitt "Stratigraphische Spalte" unten auf dieser Seite. In einigen Bereichen gelten die Regeln Die Regeln für die Freigabe von Marcellus Shale-Gas können von den Regeln für die Freigabe von Gas aus dem zugrunde liegenden Utica Shale abweichen. Fragen Sie einen Anwalt, wie diese für Ihr Eigentum gelten könnten.)

Horizontalbohren: In dieser Abbildung wurde ein Bohrloch vertikal gebohrt, aber unter der Oberfläche in die Horizontale verschoben. Diese Art des Bohrens kann die Reichweite eines Brunnens in jede Richtung um eine Meile oder mehr vergrößern. Es ist daher möglich, einen Brunnen auf einem Grundstück zu bohren und Öl oder Gas aus angrenzenden Grundstücken abzuleiten. Wie das Gas und die Lizenzgebühren aufgeteilt werden, wird manchmal durch staatliche Vorschriften und manchmal durch private Vereinbarungen bestimmt. Die Bestimmungen zur Aufteilung der Öl- und Gasförderung variieren von Staat zu Staat (und für unterschiedliche Bohrsituationen innerhalb eines Staates). Es ist wichtig, entweder die Vorschriften zu kennen oder zuverlässige Ratschläge einzuholen, bevor Sie eine Öl- und Gastransaktion abschließen.

Mineral Rights Negotiations

Eine kurze Geschichte ... Zwei Männer waren im Baumarkt und gehen zu Fuß. Ein Mann fragt ... "Haben Sie Ihre Mineralienrechte schon verpachtet? Ich bezahle Ihnen 500 Dollar pro Morgen - und schreibe heute Morgen Ihren Scheck." Ein Mann nahm den Scheck und rannte direkt zur Bar. Der andere Mann griff nach dem Mietvertrag und rannte direkt zu seinem Anwalt. Einer dieser Männer hatte in dieser Nacht eine Million Freunde. Der andere hatte eine Million Dollar auf der Bank.

Drei Dinge sind erforderlich, um ein erfolgreiches Mineral Rights-Geschäft abzuschließen: 1) Wissen, 2) Geschick und 3) Geduld. Wenn Ihre Fähigkeiten in einem der drei fehlschlagen, können Sie viel Geld verlieren. Bei einer Mineral Rights-Transaktion handelt es sich um einen professionellen Verhandler mit fundiertem Wissen. Wenn Sie nicht über alle drei erforderlichen Fähigkeiten verfügen, suchen Sie einen guten Anwalt oder einen anderen Fachmann für mineralische Immobilien. Ihre Hilfe kostet normalerweise nicht viel, aber der Unterschied, den sie bei der Transaktion machen können, kann enorm sein.

Antiklinische Öl- und Gaslagerstätte: Diese Abbildung zeigt einen Brunnen, der Öl und Erdgas aus einem Antiklin fördert. In dieser Zeichnung können wir leicht erkennen, dass sich nur ein Teil der Oberflächeneigenschaft direkt über der Öl- und Gasansammlung befindet. Die Platzierung des Bohrlochs ist entscheidend für die ordnungsgemäße Erschließung dieses Reservoirs.

Theres mehr zu einem guten Vertrag als Geld!

Neben finanziellen Angelegenheiten kann ein Miet- oder Kaufvertrag mehr als nur die Beträge angeben, die an den Eigentümer gezahlt werden. Es kann auch eine Sprache enthalten, die das Eigentum und die Lebensweise des Eigentümers während der Exploration, des Bergbaus, der Bohrungen und der Produktion schützt. Der Vertrag kann Richtlinien festlegen, die die Gebäude, Straßen, Nutztiere, Ernten und sonstigen Vermögenswerte des Eigentümers schützen. Es kann auch Teile des Grundstücks reservieren, die während der Exploration, des Bergbaus, der Bohrungen und der Produktion nicht gestört werden.

Bei den meisten Transaktionen ist der Mieter derjenige, der einen Vertrag zur Unterzeichnung vorbereitet. Wenn der Eigentümer ohne professionelle Beratung unterschreibt, können die dem Mieter übertragenen Rechte größer sein, als der Eigentümer verschenken möchte. Jeder Eigentümer, der keine Kenntnisse oder Erfahrungen mit Mineralrechtsgeschäften hat, sollte sich von einem Anwalt oder einem Fachmann für Mineralgrundstücke beraten oder vertreten lassen. Die Leasingnehmer akzeptieren häufig wesentliche Änderungen in Bezug auf das, was in ihrem Standard-Leasingvertrag oder -Verkaufsvertrag enthalten ist.

Erdgasbrunnen: Erdgasbohrungen stören normalerweise mehrere Morgen Land. Ein paar Morgen sind normalerweise für das Bohrkissen geräumt. Manchmal werden ein paar Morgen für die Abflusserfassung oder die Wasseraufbereitung benötigt. Und wenn die Gasbohrung erfolgreich ist, wird eine Pipeline gebaut, um das Gas auf den Markt zu bringen. Bildcopyright iStockphoto / Edward Todd.

Meinungsverschiedenheiten während der Extraktion

Streitigkeiten zwischen dem Eigentümer der Mineralrechte und dem Eigentümer der Oberflächenrechte entstehen normalerweise zum Zeitpunkt der Mineralgewinnung.

Diese Aktivitäten können die Nutzung der Oberfläche erfordern und den Besitzern der Oberfläche Schaden zufügen. Hier wird der Wortlaut des Mineralrechts- oder Pachtvertrags sehr wichtig. Die Vereinbarung kann dem Mineralbesitzer das Recht einräumen, das Mineral jederzeit mit beliebigen Methoden und ohne Entschädigung oder Rücksicht auf den Oberflächenbesitzer zu extrahieren. Aus diesem Grund sollte beim Verkauf oder Leasing von Mineralrechten Rechtsbeistand geleistet werden.

Beim Kauf von Oberflächenrechten (dies kann so einfach sein wie der Kauf eines Eigenheims) ist es eine gute Idee, den Wortlaut von Mineralrechtsvereinbarungen, die für die Immobilie gelten, sorgfältig zu prüfen. Diese könnten dem Mineralbesitzer zum Zeitpunkt der Gewinnung erhebliche Freiheiten einräumen. Obwohl Sie nicht an der Transaktion beteiligt waren, durch die die Mineralrechte des Grundstücks verkauft wurden, sind Sie dennoch an diesen Vertrag gebunden.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, kaufen Sie sowohl ihre Vermögenswerte als auch ihre Verbindlichkeiten. Stellen Sie einen Anwalt ein, der die notwendigen Nachforschungen anstellt und Sie über Ihre Kaufentscheidungen aufklärt.

Beim Verkauf oder Leasing von Mineralienrechten sollten sich die an der Transaktion beteiligten Parteien in vollem Umfang darüber einig sein, wie die Gewinnung erfolgen wird, welche Rückgewinnung durchgeführt wird, welche Ausrüstung auf dem Grundstück verbleibt, welcher Zugang vom Mieter benötigt wird und wer ist verantwortlich für vorweggenommene Probleme. Die meisten Staaten haben Bergbaugesetze und -vorschriften, die die Maßnahmen der Bergbaugesellschaften während des Abbauprozesses einschränken und eine Rückgewinnung erfordern. Diese Gesetze entsprechen jedoch möglicherweise nicht den Erwartungen der Oberflächenbesitzer. Um Probleme zu vermeiden, sollten diese Fragen zum Zeitpunkt des Verkaufs vertraglich geregelt werden. Auch hier sollte der Eigentümer einen Anwalt haben, der recherchieren, verhandeln, schulen und sicherstellen kann, dass der Vertrag angemessen ist.


Verzögerte Beschädigung der Oberfläche

Schäden an der Oberfläche können verzögert auftreten. Das Absinken von Untertagearbeiten oder die Besiedlung von oberirdischen Abbaugebieten kann erst Jahrzehnte nach Abschluss des Abbaus festgestellt werden. Der Eigentümer eines gebührenpflichtigen einfachen Anwesens sollte diese Tatsachen berücksichtigen, bevor er einen Kauf- oder Mietvertrag über Mineralrechte abschließt. Die Folgen der Mineralgewinnung werden an die Erben und alle nachfolgenden Eigentümer des Grundstücks weitergegeben. Es ist nicht ungewöhnlich, dass untergrabene Grundstücke jahrzehntelang nach Abschluss des Abbaus keine Anzeichen von Absenkung aufweisen. Dann beginnen Risse und Ablagerungen aufzutreten. In dieser Situation ist die Bergbaugesellschaft möglicherweise schon lange nicht mehr existent und ihre Besitzer schon lange tot. Es gibt niemanden, der dafür verantwortlich ist - auch wenn die Reparatur eines Schadens in den Miet- oder Verkaufsvertrag aufgenommen wurde.


Schäden an Grundwasserleitern

Viele Haushalte in Gebieten, in denen Bergbau oder Bohrarbeiten stattfinden, sind außerhalb der öffentlichen Wasserversorgung. Diese Grundstückseigentümer sind bei der Gewinnung ihres Wassers auf Brunnen angewiesen. Wenn unterirdischer Abbau unter einem Grundstück stattfindet, ist mit einer gewissen Absenkung und Besiedlung zu rechnen. Befindet sich die Mine unterhalb des Grundwasserleiters, der durch den Brunnen erschlossen wird, kann ein Absinken der Mine den Grundwasserleiter beschädigen und dazu führen, dass das Wasser in tiefere Gesteinseinheiten abfließt. Dies kann zu einem vorübergehenden oder dauerhaften Verlust der Wasserversorgung führen. Dies kann auch die Wasserqualität beeinträchtigen. Der Wert einer ländlichen Immobilie ohne Wasserversorgung ist viel niedriger als der einer Immobilie mit Wasserversorgung.

Ein Haus, Land oder eine Farm kaufen

Beim Kauf von Immobilien in Gebieten mit potenziellem oder historischem Bodenschatz sollte der Käufer bestimmen, ob ein kostenpflichtiges einfaches Grundstück gekauft wird oder ob das Eigentum mit anderen geteilt wird. Mineralrechte-Transaktionen sind in der Regel öffentlich und Kopien von Urkunden oder anderen Vereinbarungen werden bei einer Regierungsbehörde eingereicht.

Immobilienkäufer sollten den Verkäufer auffordern, anzugeben, welche Rechte übertragen werden, und einen Anwalt bestätigen lassen, dass der Verkäufer Eigentümer dessen ist, was verkauft wird. In vielen Gebieten wird der Verkauf von Mineralrechten in einem anderen Urkundenbuch oder einer anderen Datenbank als der Verkauf von Oberflächeneigentum in den staatlichen Unterlagen vermerkt. Dies bedeutet, dass in der Urkunde für das Grundstück möglicherweise keine Mineralrechte erwähnt werden, die verkauft wurden. In Gebieten mit historischer oder potenzieller Bergbautätigkeit sollte der Käufer eines Grundstücks einen Anwalt beauftragen, der diese Nachforschungen anstellt und bestätigt, was gekauft wird. Dies kann zukünftige Überraschungen und Probleme verhindern.

Der Mineral Rights Buyer hat wahrscheinlich den Kaufvertrag vorbereitet und vorbereitet, damit alles zu seinen Gunsten läuft. Er möchte, dass die Freiheit besteht, das Grundstück jederzeit zu betreten, die erforderliche Ausrüstung mitzubringen, das Mineral mit einer beliebigen Methode zu fördern und die gesetzlich vorgeschriebene Mindestrückgewinnung vorzunehmen. Eine Person, die hundert Jahre später ein Haus oberhalb dieser Mineralrechte kauft, hat keinerlei Einfluss darauf, wie der Mineralbesitzer sein Eigentum nutzt, solange sich der Mineralbesitzer an den Kaufvertrag und die geltenden Gesetze hält.

Es gelten immer die staatlichen und örtlichen Gesetze

Die meisten Staaten haben Gesetze, die den Bergbau und die Bohraktivitäten regeln. Es gibt auch Gesetze, die den Verkauf von Oberflächen- und Bodenschätzen regeln. Diese Gesetze sollen die Umwelt und alle an Immobilientransaktionen beteiligten Parteien schützen. Diese Gesetze sind der einzige Schutz, der Käufern oder Verkäufern bei Problemen zur Verfügung steht, die im Mineraltransaktionsvertrag nicht ausdrücklich geregelt sind.

Obwohl die Gesetze zu Mineralrechten von Bundesstaat zu Bundesstaat ähnlich sind, können kleine Abweichungen bei der Anwendung auf einzelne Transaktionen einen enormen Unterschied ausmachen. Darüber hinaus können die Bergbau- und Öl- und Gasvorschriften von Bundesstaat zu Bundesstaat erheblich variieren. Diese können auch bei einzelnen Transaktionen einen enormen Unterschied ausmachen. Jede Transaktion ist einzigartig und sollte sorgfältig abgewogen werden, bevor eine dauerhafte Vereinbarung getroffen wird.

Was ist ein "Mineral"?

Das Wort "Mineral" wird in einer Vielzahl von Zusammenhängen verwendet. Grundsätzlich gelten Erze aus Metallen, Kohle, Erdöl und Erdgas, Edelsteine, Dimensionssteine, Gesteinskörnungen, Salz und andere aus dem Boden gewonnene Stoffe als Mineralien. Es gibt jedoch keine Definition von "Mineral", die in jeder Situation gilt, und was als "Mineral" angesehen wird, kann von Staat zu Staat variieren und sich sogar im Laufe der Zeit ändern!

Über welche Art von Geld sprechen wir?

Die Geldbeträge, die bei Transaktionen mit Bodenschätzen den Besitzer wechseln, können im Vergleich zur durchschnittlichen finanziellen Erfahrung einer Person sehr hoch sein. Die Gesamtausbeute (Pacht + Lizenzgebühren) oder der Mineralverkaufspreis können häufig den Wert der Oberflächenrechte übersteigen. Betrachten wir zwei Beispiele:

Beispiel A: Eine 100 Morgen große Liegenschaft wird vollständig von einem 8 Fuß dicken Kohleflöz unterlegt. Der Eigentümer erklärt sich damit einverstanden, dass ein Bergbauunternehmen die Kohle für eine Lizenzgebühr von 3 USD pro Tonne abbaut, die bei der Gewinnung gezahlt wird. Unter der Annahme einer Kohlenrückgewinnungsrate von 90% würde der Eigentümer fast 4 Millionen US-Dollar erhalten.

Beispiel B: Ein 100-Morgen-Grundstück wird für Erdgas gebohrt, und die Lizenzgebühren werden von den Eigentümern einer 640-Morgen-Einheit geteilt, die den Brunnen unmittelbar umgibt. Der Eigentümer des Grundstücks erhält eine Lizenzgebühr in Höhe von 12,5% auf der Grundlage des Bohrlochwerts des Gases, der zum Zeitpunkt der Produktion 8 US-Dollar pro tausend Kubikfuß beträgt. Unter der Annahme einer durchschnittlichen Förderrate von 2 Millionen Kubikfuß Gas pro Tag während des gesamten Kalenderjahres würde der Eigentümer des Grundstücks mehr als 100.000 Dollar für ein Jahr Gasförderung erhalten.

Öl- und Erdgastransaktionen sind mit hohen Geldbeträgen verbunden, aber der wahre Wert kann schwer abzuschätzen sein - insbesondere in Gebieten, in denen in der Vergangenheit nur sehr wenige Bohrungen durchgeführt wurden oder in denen Tiefgesteinseinheiten zum ersten Mal getestet werden.

Drei unter dem Strich

1) Holen Sie sich professionelle Unterstützung: Mineralrechte und Mineralpachtverträge sind mit großen Geldbeträgen verbunden und sehr komplex. Dieser Artikel soll nur eine kurze Einführung sein. Wenn Sie wegen Leasing oder Verkauf Ihrer Mineralrechte kontaktiert werden, sollten Sie sich umgehend von einem Anwalt beraten lassen, der über Fachkenntnisse in Mineraltransaktionen und den Gesetzen Ihres Staates verfügt. Wenn Sie keinen Anwalt haben, können Sie sich an die örtliche Anwaltskammer wenden.

2) Der Oberflächenbesitzer hat Rechte: Im Allgemeinen dient ein Miet- oder Kaufvertrag dazu, die Explorations- und Förderrechte an ein Mineralentwicklungsunternehmen zu übertragen. Der Eigentümer der Oberfläche hat jedoch auch einige Rechte. Grundrechte des Oberflächenbesitzers werden durch Landesgesetze bereitgestellt; Jeder Oberflächenbesitzer sollte jedoch entscheiden, ob ein stärkerer Schutz erforderlich ist. Der einzige Weg, sie zu bewahren, besteht darin, sicherzustellen, dass der Vertrag eine angemessene Sprache enthält, um Pflanzen, Vieh, Gebäude, persönliches Eigentum, Zugang und alle anderen Wünsche während der Mietdauer oder dauerhaft im Falle eines Verkaufs zu schützen. Die Leasingnehmer akzeptieren häufig wesentliche Änderungen in Bezug auf das, was in ihrem Standard-Leasingvertrag oder -Verkaufsvertrag enthalten ist. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, Ihre Anfragen zu beantworten. Sie können weggehen.

3) Käufer und Verkäufer aufgepasst: Wenn Sie ein gutes finanzielles Ergebnis und einen Schutz für Ihr Eigentum während und nach der Mineralproduktion wünschen, müssen Sie und Ihr Anwalt sicherstellen, dass Sie einen guten Vertrag haben. Wissen und Verhandlungsgeschick bestimmen den Erfolg Ihres Geschäfts. Wenn Sie diese nicht haben, gehen Sie ein großes Risiko ein.

Haftungsausschluss

Die obigen Informationen sollten nicht als Rechtsberatung angesehen werden. Es werden Beispiele für Situationen vorgestellt, die auftreten können, wenn sich unter dem Land wertvolle Güter befinden. Es wird wiederholt empfohlen, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, wenn Sie über eine Mineral Rights-Transaktion nachdenken. bietet diese Unterstützung nicht an oder empfiehlt keine Personen, die sie anbieten.